不動産業界にいろいろな変化があると噂されていた「2022年」になりました。数年前から何かと「2022年問題」がトピックスとして取り上げられていましたよね。また、2022年5月にはいよいよ電子契約が本格化され、これを皮切りに不動産業界のDX（Digital Transformation / デジタルトランスフォーメーション）が加速すると言われています。
さて、2022年はどのような1年になるのでしょうか。
2022年不動産市場予測
2022年は大きな動きがありそうな不動産業界ですが、やはり「不動産市場」がどうなるかが1番気になりますよね。まずは、不動産市場の動向予想についてご紹介します。
2022年不動産市場に影響を与えると言われてるのは以下の3点です。
①新型コロナウイルスの流行
②東京オリンピック後の影響
③2022年問題
①新型コロナウイルスの流行
昨年に引き続き、新型コロナウイルスの流行は不動産市場に少なからず影響を与えると言われており、住宅地、商業地、工業地などを合わせた“全用途平均”は6年ぶりに下落に転じているのは確かです。また、2020年以降の不動産取引件数自体も減少しています。
しかし、あくまでも一時的な減少と捉えてる人が多く、実際に首都圏や都市圏での需要が損なわれたという事ではないため、不動産価格の大幅な値下がりに至ることはほぼ無いと考えて問題ないと思います。
②東京オリンピック後の影響
オリンピックなどの規模が大きいイベントは、大規模なインフラ整備や大きな商業施設建設など不動産需要が生み出されるため、不動産価格が上がります。実際に東京オリンピックも同じような形になりました。
しかし、大規模なイベント終了後は不動産価格が暴落する恐れがあるとも言われており、過去のオリンピック（シドニー、アテネ、北京など）の終了後も経済成長率が下がりました。
ですが東京オリンピック閉会後の現在の状況は、過去に価格の暴落を起こさなかったロンドンオリンピック閉会後の経済成長の様子と似ているため、今後も価格の暴落はないという予想です。
③2022年問題
もうすでにご存じの方も多いと思いますが、以前から「2022年問題」は話題になっていました。2022年問題による不動産価格の暴落を危惧する声も少なくありません。それではここで「2022年問題」とは何かを簡単にご紹介します。
「2022年問題」とは「生産緑地」として農地だった土地が宅地並みの課税となるため、農家が農地を手放し、市場に大量に出回るのではないか…という問題のことを言います。
生産緑地とは
市街化区域内にある農地や山林で、都市計画によって指定された生産緑地地区内のものをいう。生産緑地地区として指定できるのは、市街化区域内にある一団の農地等で、
1．公害または災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共施設等の敷地の用に供する土地として適している
2．500平方メートル以上の規模の区域である（条例で規模の引き下げが可能）
3．用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められる
という3つの条件を備えた区域である。生産緑地は農地等として管理されなければならず（営農の継続義務）、生産緑地地区内では、建築物等の新改築、宅地造成などについて市町村長の許可を受けなければならない。そして原則として、農林漁業を営むために必要な建築や造成等でなければ許可されない（直売所、農家レストラン等の設置は可能）。
一方で、生産緑地は、税制上の優遇措置（市街化区域内の土地であっても一定の条件を満たせば農地とみなして課税されるなど）が適用される。
また、生産緑地における農林漁業の主たる従事者が死亡等の理由で従事することができなくなった場合、または、生産緑地として定められてから30年が経過した場合には（30年経過後は10年ごとに延長可能）、市町村長に買い取りを申し出ることができる。そして、申し出てから3ヵ月以内に所有権の移転がない場合には、行為制限が解除される（実質的に生産緑地としての役割を失う）。
なお、多くの生産緑地は、2022年から買い取りの申し出が可能となる。
引用：R.E.words 不動産用語集
また、2022年問題で特に影響を受けるエリアとされているのは下記の地域です。
東京都世田谷区
東京都練馬区
大阪府全域
愛知県名古屋市
愛知県一宮市
愛知県豊田市
愛知県岡崎市
このエリアは生産緑地が多く存在しているため、指定解除に従って土地の価格が下がる恐れがあると言われています。
ですが、生産緑地はだいたい利便性がよい場所にはなく、郊外やファミリー向け住宅が多い閑静なエリアに設けられているため、不動産の需要や価格が高いエリアでは、あまり2022年問題の影響を感じないのではないか…という見解が専門家では大多数を占めています。
都心のマンション価格はどうなるのか？
上記のことから2022年の不動産価格は去年と大きく変わらないと予測されてますが、都心のマンションについては2022年も更に価格は上がると予測されています。下記は、中古マンションの売却ができるスマートフォンアプリ「カウル」の会員を対象に行ったアンケート調査の結果ですが、半数以上の人が2022年も「マンション価格は上がる」と見ており、理由としては「建材、人件費の高騰」「売り出し物件が少ない状況が続く」「都心への人気が高まる」といった事をあげる人が多いです。
都心エリアは引き続き人気傾向のようで、マンション価格は昨年同様の水準で今年も売却・購入が行われる予想がされています。
それでは次に、不動産業界の「契約」に関する動きについてご紹介します。
2022年5月からは電子契約が本格化！
2021年5月にデジタル改革関連法案が成立し、その中には「宅地建物取引業法の改正」も含まれいたのはご存じでしょうか。2021年5月19日に公布され、公布日から準備期間を経て1年以内（2022年5月まで）に施工される予定…とされています。また、改正が実施されると契約時の押印が廃止されて重説や契約書の公布を紙ではなく電子契約書で行うことが可能になるようです。（※相手の承諾を得る必要あり）
では実際にどれくらいの人が電子契約を使用したいのかエンドユーザーにおこなったアンケートを見てみましょう。
上記のグラフは、賃貸借契約における電子契約の利用意向を調査するアンケートで、73％の方が電子契約にしたいという結果になりました。コロナ禍でネット上のやり取りにポジティブな人が増えたのか、電子契約にも抵抗がない人が多いようです。電子契約だと遠方の方との契約もスムーズになるため、この新しい動きは不動産業界でも良い方向に進むのでは？と思います。
まとめ
いろいろと心配されていましたが、想定通りであれば2022年の不動産価格は大きく値崩れすることもなく、昨年と大きく変わらない見通しです。
また、5月から電子契約が本格化され、今後、電子入居申込や電子契約など一連のやり取りがオンライン化されて普及することで、オンライン契約が当たり前になる時代が来ると思います。時代の波に取り残されないように、今からでも事前に準備をしておきましょう。
